وکیل اسناد و املاک در یونان

در این نوشتار به بررسی وکیل اسناد و املاک در یونان پرداخته ایم.

چنانچه در این زمینه نیازمند اخذ مشاوره هستید با شماره تماس های مندرج در سایت تماس حاصل فرمائید.

بررسی نظام ثبت اسناد و املاک (اراضی) در یونان

ثبت اسناد زمین ابزاری برای حمایت از حقوق قانونی و آغشته به تجارت با اطمینان قانونی، از طریق افشای اطلاعات قانونی معتبر و موثر در مورد مالکیت و سایر حقوق قانونی است. دفاتر ثبت اسناد و املاک فقط بانک اطلاعاتی نیستند، بلکه نهادهای قانونی هستند. اظهارنامه ثبت اراضی فقط یک سری اطلاعات اراضی نیست، بلکه اطلاعاتی واجد شرایط و معتبر با ارزش و آثار قانونی است. سامانه ‌های ثبت اسناد از حقوق اساسی شهروندان بر اموال و دارایی و همچنین اموال عمومی محافظت می‌ کنند و اطمینان حقوقی را در معامله­ های مربوط به اموال غیرمنقول فراهم می ‌کنند و شرایط را برای توسعه بازار کارآمد و شفاف ‌تر فراهم می ‌کنند و این موضوع در مورد نظام ثبت اراضی یونان ناظر بر مدت بسیار طولانی بوده است.

سازمان ثبت اسناد و املاک یونان

سازمان ثبت اسناد و املاک مسئول ثبت اراضی در یونان است. اداره ثبت اسناد اراضی در سال 1853 ایجاد شده اند کی پس از تشکیل در سال 1830، آن ها همواره به ­عنوان یک نهاد قضایی مطرح بوده و هستند و از این رو تحت نظارت وزارت دادگستری قرار دارند.

اکثر قریب به اتفاق اداره ­های ثبت اسناد و املاک به ­عنوان دفاتر مستقل با صلاحیت قلمرو سازماندهی شده ­اند. سر دفتر ثبت اراضی که طبق قانون حمل و نقل دارای دفتر قضائی (فقط به عنوان وکیل یا سر دفتر) است، به ­شخصه مسئول اداره دفتر و کارکنان، انجام کنترل قانونی اعمال ارائه شده، انجام ثبت و نگهداری آرشیو هاست. با این حال، تعداد کمی از دفاتر ثبت اسناد زمین، بطور عمده در شهرداری­ های بزرگ، به ­عنوان خدمات عمومی در وزارت دادگستری سازماندهی شده ­اند و تا به امروز توسط دولت اداره می ­شوند. این دفاتر ثبت اراضی و پرسنل آن خدمه عمومی (دولتی) هستند و مسئولیت هرگونه خسارات ناشی از ثبت یا اطلاعات اشتباه به عهده دولت است.

جهت دریافت مشاوره در خصوص وکیل اسناد و املاک در یونان با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهر پارسیان از طریق شماره تماس های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

در حال حاضر 398 اداره ثبت اسناد و املاک در سراسر کشور یونان وجود دارد که از این میان 17 دفتر دولتی، 240 دفتر مستقل به اصطلاح «اختصاصی» و 141 اداره ثبت اسناد «غیر اختصاصی» ثبت اسناد و املاک هستند و بطور عمده یک دفتر اسناد رسمی محلی در مناطق یا در جزایر کوچک ­تر به ­عنوان سر دفتر ثبت اراضی عمل می­ کند.

دفاتر ثبت اسناد و املاک نیز بسته به اینکه منطقه ­ای که تحت پوشش کاداستر باشد یا خیر و در حدود صلاحیت آن ها قرار می­ گیرد، طبقه ­بندی می ­شوند.

سیستم کاداستر در سال 1995 معرفی شد و براساس قانون کاداستر (قانون 2664/1998) پس از تکمیل نقشه ­برداری اراضی، اداره ثبت اسناد و املاک ذی ­صلاح به «اداره موقت کاداستر» تبدیل می ­شود. با توجه به اینکه بررسی و نقشه ­برداری اراضی بطور همزمان برای کل خاک کشور یونان آغاز نشده است و در این راستا، 103 دفتر ثبت اسناد اراضی در سراسر کشور، بطور جزئی یا کلی، به ­عنوان دفاتر موقت کاداستر فعالیت می ­کنند.

سیستم ثبت اسناد و املاک در نظام حقوقی یونان

در حال حاضر 2 سیستم به شرح ذیل در رابطه با ثبت اراضی در یونان وجود دارد؛

• سیستم ثبت و رهن

یعنی اینکه، ثبت سنتی زمین، که یک سیستم مبتنی بر شخص را اجرا می ­کند و دفاتر اسناد رسمی سنتی تحت سیستم ثبت و رهن که یک سیستم اسناد مبتنی بر شخص است، فعالیت می ­کنند. این سیستم به ‌عنوان سامانه ‌ای مبتنی بر شخص است، یعنی این­ که کلیه ثبت‌ اسناد و املاک به نام مالک یا ذی ­نفع حقوق مالکیت در برگه ‌های شخصی موجود در سازمان ثبت اسناد و املاک انجام می‌ شود. ملک باید در سند به تفصیل توضیح داده شود (آدرس، حدود، سطح و غیره). با این حال، حدود اربعه قطعی نیست و توسط هیچ مقام دیگری نیز تضمین نمی­ شود.

وظایف اداره ثبت اسناد و املاک در سیستم ثبت و رهن

در این سیستم وظایف اصلی اداره ثبت اسناد و املاک به شرح ذیل عبارتند از؛

الف) ثبت اسناد مربوط به حقوق مالکیت (اسناد رسمی، تصمیم ­های دادگاه، اعمال اداری) طبق اصل عمومیت حاکم بر کلیه معامله ­های املاک و مستغلات،

ب) ارائه اطلاعات در مورد حقوق و محدودیت­ های قانونی موجود در اموال غیرمنقول.

ثبت اراضی در سیستم ثبت سنتی

قانون مدنی یونان شرایط کلی را که تحت آن یک سند در دفتر املاک قابل ثبت است، پیش ­بینی می ­کند. البته قوانین خاص هم برای ثبت اراضی، دسته ­ای از اعمال خاص را پیش بینی کرده است و به­ عنوان یک قاعده کلی، سند زمانی قابل ثبت است که حقوق مالکیتی را در یک ملک غیرمنقول ایجاد، اصلاح، انتقال یا لغو کند. دیگر توافق­ های ما بین طرفین در قراردادهای معتبر راجع به استفاده از زمین، بطور کلی مشمول قانون ثبت نیستند، مگر اینکه قانون خلاف آن را تصریح کرده باشد.

طبق قانون مدنی و قوانین خاص یونان ثبت املاک و اراضی در سازمان ثبت اسناد و املاک شرط لازم برای ایجاد آثار حقوقی تعهدهای ناشی از معامله است. اولویت تصمیم­ های اساسی سازمان ثبت، اصول عمومی را تشکیل می ­دهد، از این نظر سازمان ثبت و اسناد دارای قدرت اجرائی است.

اداره ثبت اسناد و املاک سند ارائه شده را طبق قانون بررسی می ­کند که آیا سند مذکور با رعایت ضوابط مقرر در قانون ثبت و صادر شده است یا خیر؟ و سازمان ثبت اسناد و املاک در صورت تشخیص بر عدم رعایت قوانین و مقررات، ظرف 24 ساعت به صورت مکتوب سند را رد می کند، البته با درخواست ذی نفع این نظر یا تصمیم سازمان ثبت قابل اعتراض است.

اسناد پس از ثبت در دفتر اسناد و در سازمان ثبت اسناد و املاک بایگانی می ­شود. تمام اسناد اراضی به صورت کاغذی وجود دارد و به روز فقط فهرست های عمومی و برگه های شخصی به صورت الکترونیکی به صورت موازی بایگانی می ­شوند.

ثبت اسناد اراضی با پرداخت هزینه ­های ویژه ثبت اسناد که در قانون مقرر شده است انجام می ­شود و بسته به نوع سندی که باید ثبت شود کارمزد ثابت و متناسب با ارزش معامله تعیین می­ شود و لازم به ­ذکر است که حتی در اداره­ های مستقل که مسئول ثبت اسناد و املاک به ­شخصه کلیه هزینه­ های عملیاتی دفتر از جمله حقوق پرسنل را بر عهده دارد، فقط بخشی از حق­ الزحمه پرداختی حق الزحمه سر دفتر را تشکیل می ­دهد. بیشترین بخش از هزینه ­های ثبتی پرداخت شده در دفاتر ثبت اسناد و املاک به دولت مربوط می شود، بنابراین اداره ثبت به عنوان نوعی «مالیات ­گیر» از طرف دولت عمل می ­کند.

جهت دریافت مشاوره در خصوص وکیل اسناد و املاک در یونان با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهر پارسیان از طریق شماره تماس های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

نکته: هر شخص ذی­ نفع می­ تواند بدون نیاز به اثبات منفعت مشروع خاص، اطلاعاتی را از اداره ثبت اسناد و املاک کسب کند. اداره ثبت در صورت درخواست و پس از پرداخت هزینه قانونی، رونوشت مصدق اسناد ثبت شده و همچنین یک سری گواهی صادر می­ کند. گواهینامه ­ها به صورت کاغذی صادر می ­شوند، زیرا تا کنون قانون برای صدور الکترونیکی و امضاء گواهینامه ­ها پیش بینی نشده است. به غیر از اطلاعات تائید شده­ ای که میتوان از سازمان ثبت اسناد و املاک به دست آورد، امکان استعلام در محل نیز وجود دارد.

در دفاتر ثبت اسناد املاک، سر دفتران بطور مستقل مسئولیت مدنی و کیفری کامل و شخصی نسبت به خسارت وارده به اشخاص ثالث در اثر ثبت اشتباه یا مبتنی بر اطلاعات غلط ارائه شده، توسط خود یا یکی از کارکنان سازمان ثبت اسناد و املاک، بر عهده دارد. در ضمن طبق قانون یونان ضمانت اجرایی انضباطی تحت نظارت مرجع قضائی صالح نیز دارد.

• سیستم کاداستر

سیستمی که دفاتر کاداستر موقت، تحت یک مالکیت عمل می­ کنند، یه ­تعبیر دیگر در مناطقی که بررسی ­های کاداستر تکمیل شده و داده­ های کاداستر برای منطقه وجود دارد، اداره ثبت اسناد و املاک ذی­ صلاح به ­عنوان اداره موقت کاداستر تحت یک سیستم ثبت براساس املاک فعالیت می ­کند. این یک سیستم اسنادی مبتنی بر مالکیت است و تمامی ثبت نام ­ها در پایگاه داده دیجیتال متمرکز انجام می ­شود، سیستم فناوری اطلاعات کاداستر یونان شامل ایجاد و نگهداری اطلاعات مکانی و حقوقی اراضی است. اطلاعات حقوقی با ثبت اسناد توسط اداره کاداستر به روز می ­شود، در حالی که به روز رسانی اطلاعات مکانی (نمودارهای کاداستر) بطور­ مستقیم توسط بخش نقشه­ های کاداستر انجام می ­شود.

ثبت اراضی در سیستم کاداستر

ثبت اراضی در پایگاه داده کاداستر ارائه شده توسط سازمان ملی کاداستر و نقشه ­برداری انجام می ­شود و دفاتر اراضی که در سازمان ثبت اسناد و املاک به ­عنوان بایگانی عمل می­ کنند، نگهداری می­ شود. این تبدیل سیستم موجود تا کنون هیچ تغییر نهادی در سازمان ثبت اسناد و املاک نداشته است و هر دو سیستم سنتی ثبت اسناد و املاک و کاداستر باقی مانده است.

کارکردهای اساسی اداره کاداستر با کارکردهای ثبت سنتی زمین برای انجام ثبت اسناد و ارائه اطلاعات ملک منطبق است. با این حال، با توجه به اینکه ثبت ­های اولیه بانک اطلاعاتی کاداستر اغلب نیاز به اصلاح دارند، ثبت سنتی در اداره کاداستر علاوه بر وظایف خود، مسئولیت اصلاحات ثبت ­های اولیه کاداستر را نیز بر عهده دارد.

ثبت اراضی در سیستم کاداستر

ثبت اراضی در اداره کاداستر تفاوت عمده­ ای با آنچه در اداره ثبت سنتی زمین دنبال می ­شود ندارد، بطور کلی این روند شکلی ثبت اراضی است که تغییر می ­کند و نه قواعد ماهوی حاکم بر ثبت تحت قانون مدنی یونان و قوانین خاص مربوطه.

تفاوت ثبت اراضی در سیستم کاداستر با سیستم ثبت سنتی

بطور مشخص مهمترین تفاوت ­های مربوط به روند شکلی ثبت اراضی در هر 2 سیستم به شرح ذیل است؛

• درخواست ثبت همیشه همراه با «خلاصه نمودار کاداستر» است که نشان دهنده ملک ذکر شده در سند و حاوی شماره اختصاصی کاداستر است.
• نظارت مقرر در قانون کاداستر، در مقایسه با نظارتی که در اداره ثبت اسناد رسمی انجام می ­شود گسترده ­تر است و این فقط به امور رسمی مربوط نمی ­شود.

حقوق ناشی از ثبت اسناد و املاک در قوانین یونان

حمایت قانون از سند تنها مربوط به اعتبار قانونی بودن آن نیست بلکه به قانونی بودن ماهیت آن نیز مربوط می ­شود، یعنی با ثبت اراضی در اداره ­های ثبت اسناد املاک حق مالکیت اشخاص به­ عنوان ذی ­نفع، تضمین می ­شود.

قانون مدنی یونان مهلت 5 روزه ­ای را پیش­ بینی می­ کند که ظرف آن مدیر ثبت اسناد می­ تواند ثبت سند را رد کند و قابل اعتراض در نزد دادگاه صالح است.

اگر در سند قابل ثبت، تغییراتی در فضای پیرامونی اراضی مثل: تجمیع یا تفکیک قطعه ­ها صورت بپذیرد، متقاضی باید قبل ­تر درخواست خود را به اداره کاداستر ارائه کرده و نمودار نقشه برداری کاداستر از املاکی که تغییر می­ کند را دریافت کرده باشد و با کمک یک نقشه بردار یا مهندس، متقاضی می ­تواند این تغییرها را طبق مفاد قانون و دستورالعمل­ های سازمان ملی کاداستر و نقشه­ برداری رسم کند، همچنین در موارد اعمال تغییرهای فضای پیرامونی اراضی در مقیاس بزرگتر، رویه خاصی در قانون پیش بینی شده است.

علاوه­ بر هزینه ­های پرداخت شده در دفاتر ثبت اسناد و املاک، برای ثبت در دفاتر کاداستر، قانون هزینه خاصی را متناسب با ارزش سند در نظر گرفته است که ناشی از دستورالعمل ­های سازمان ملی کاداستر و نقشه ­برداری است.

اطلاعات در دفاتر کاداستر یا از طریق گواهی­ های صادر شده توسط اداره ثبت اسناد و املاک و یا از طریق استعلام در محل ارائه می­ شود. اگر چه پایگاه داده دیجیتال کاداستر متمرکز است.

مهلت اعتراض و تصیح ثبت اولیه نادرست و مبتنی بر اطلاعات غلط اراضی

اگر ثبت اولیه اراضی نادرست و مبتنی بر اطلاعات غلط باشد، قانون امکان اعتراض و تصحیح آن را بطور جزئی یا کامل در مواعد مشخص فراهم می ­کند که به شرح ذیل عبارت است از؛

• برای شهروندان ساکن یونان 5 سال مهلت اعتراض از تاریخی که اداره کاداستر شروع به کار کرد،
• برای شهروندان یونانی مقیم خارج از کشور 7 سال مهلت اعتراض از تاریخی که اداره کاداستر شروع به کار کرد.

نکته: مهلت اقدام ­های مربوط به کاداستر که قبل از سال 2006 انجام شده است، طبق قانون بسته به اینکه شهروند در یونان زندگی می­ کنند یا خارج از کشور یا دولت یونان ذی ­نفع، مهلت اعتراض 12 و 14 سال است.

جهت دریافت مشاوره در خصوص وکیل اسناد و املاک در یونان با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهر پارسیان از طریق شماره تماس های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

روش اصلاح ثبت اولیه اراضی

روش اصلاح بسته به نوع خطای ثبت اولیه اراضی متفاوت است و قانون بین مواردی که تصمیم اداره­ ثبت غیرقابل اعتراض قضائی و مواردی که ناشی از اشتباه آشکار است و از طرف سر دفتر بدون دخالت قضایی قابل اصلاح می ­باشد، تمایز قائل شده است.

انقضاء مهلت اعتراض و تصیح ثبت اولیه نادرست و مبتنی بر اطلاعات غلط اراضی

پس از انقضاء مهلت­ های مذکور که اصلاح ثبت ­های اولیه امکان پذیر می ­باشد، فرض بر صحت و غیرقابل ابطال بودن آن ها می ­شود و در مورد املاکی که در دفتر کاداستر به عنوان متعلق به “مالک ناشناس” علامت گذاری شده و جزو اراضی متعلق به دولت محسوب می ­شوند و فقط جبران خسارت در صورت پیدا شدن مالک اراضی به صورت پرداخت وجه اراضی امکان پذیر است.

پیامدهای انتقال به سیستم کاداستر

ثبت اسناد اراضی در نظام ثبتی یونان برای مدت بسیار طولانی تحت سیستم ثبت و رهن فعالیت می­ کند و ثابت شده که این یک سیستم قابل اعتماد است که نیاز اطلاعات ایمن، به روز و تائید شده ­ای را برای محافظت از حقوق مالکیت شهروندان یونانی و اتباع خارجی و همچنین اموال و دارایی عمومی را برآورده می ­کند.

بدون شک نیاز به نوسازی سیستم نظام ثبتی با الکترونیکی کردن آرشیو و ارائه خدمات به­ صورت برخط و الکترونیکی درباره اطلاعات مکانی اموال غیرمنقول که در حال حاضر در دسترس نیست، وجود دارد و از این نظر، در واقع سیستم کاداستر مزایای قابل توجهی را در رابطه با ویژگی دارایی محور یا مبتنی بر مالکیت اموال غیرمنقول یا اراضی آن (از آن جایی که جستجو ها نه تنها با نام ذی نفع بلکه براساس ملک امکان پذیر است)، به وجود یک پایگاه داده الکترونیکی مرکزی در سطح کشور و به اطلاعات جغرافیایی ملک موجود در دفاتر کاداستر دارد.

با این حال، در کنار نوسازی و تکامل سیستم ثبت سنتی موجود، تصمیم به توسعه موازی کاداستر برای اهدافی مثل: اخذ مالیات، عوارض شهری و برنامه ریزی شهری و غیره، و ترکیب تدریجی این دو نهاد، گرفته شد تا یک سیستم جدید و از صفر ثبت اراضی را در عمل ایجاد کند. کاداستر نه تنها با هدف انجام نقشه برداری از قلمرو ملی بلکه برای مدیریت اطلاعات قانونی در زمین طراحی شده است. بنابراین، روند بررسی بطور عمده به ثبت مجدد حقوق مالکیت بر اساس اظهارات شهروندان مرتبط است.

پروژه کاداستر یونان در مفهوم خود حداقل در سطح اروپایی منحصر به فرد است و پیش از این هرگز در کشوری که از گذشته دارای سیستم ثبت زمین بود، چنین انتقالی از یک سیستم مبتنی بر شخص به یک سیستم مبتنی بر دارایی از طریق ثبت مجدد حقوق مالکیت از قبل ثبت شده براساس اعلامیه و اظهارنامه شهروندان و نه براساس اطلاعات نگهداری شده رخ نداده بود.

ثبت­ های اولیه کاداستر

ثبت­ های اولیه کاداستر اراضی شامل مراحل ذیل است؛

مرحله اول – تسلیم اظهارنامه ثبت اراضی

از شهروندان دعوت می ­شود تا با پرداخت هزینه ثابت به ازای هر حق اعلام شده اراضی خود را به دفاتر نقشه برداری کاداستر اظهار کنند.

مرحله دوم – تولید داده های کاداستر

براساس اظهارات فوق، دفاتر نقشه برداری کاداستر حقوق مالکیت اعلام شده را نسبت به یک ملک یا املاک خاص اعمال می­ کنند.

مرحله سوم – ثبت های اولیه کاداستر تحویل داده شده به اداره ثبت اسناد و املاک

بررسی کاداستر پس از نهایی شدن داده­ های کاداستر و تحویل به اداره ثبت املاک ذی­ صلاح تکمیل می ­شود. ثبت­ های موجود در جداول نهایی کاداستر، ثبت های اولیه در پایگاه کاداستر را تشکیل می ­دهند و اداره ثبت اسناد و املاک به عنوان اداره کاداستر (موقت) شروع به کار می­ کند.

جهت دریافت مشاوره در خصوص وکیل اسناد و املاک در یونان با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهر پارسیان از طریق شماره تماس های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

جایگاه ثبت اراضی در نظام حقوق ثبتی یونان

نظام حقوق ثبتی یونان بیش از هر زمان دیگری به یک سیستم کاداستر چند منظوره برای خدمت به اهدافی مثل: برنامه ­ریزی شهری، اخذ مالیات، عوارض شهری و غیره نیاز داشته و هنوز هم دارد، اطلاعات کاداستر موجود درصد بسیار کمی از خاک کشور یونان را پوشش می ‌دهد و شامل؛ قطعه اراضی در حال بررسی، مناطق جنگلی، مناطق ساحلی و غیره نمی ‌شود و در عین حال حاوی اطلاعات قابل اعتماد (حقوقی یا فنی) در مورد املاک عمومی یا خصوصی نیست. با در نظر گرفتن تمام موارد مذکور، پیشنهادات اصلی ما به عنوان اداره ثبت اسناد و املاک به شرح ذیل عبارت است از؛

• باید رویه ­های بررسی کاداستر ساده ­تر شود،
• باید در رویه­ های بررسی کاداستر تجدیدنظر شود،
• دفاتر ثبت اراضی باید در روند بررسی زمین با کاداستر ادغام شوند یا روند بررسی نقش داشته باشند،
• تمدید اختیارهای تصحیح ثبت ­های اولیه کاداستر اداره ثبت، که مزایای آن عبارتند از؛

1. کاهش تعداد پرونده ­های قضائی،
2. کمک به کاهش هزینه ­های متحمل شده توسط شهروندان و دولت.

• مهلت ثبت نام های اولیه که قطعی می ­شود، باید تجدید نظر شود،
• استقلال نهادی و مالی اداره­ های ثبت اسناد و املاک نظارت قانونی موثر بر اعتبار اسناد ثبت شده را تضمین می‌ کند،
• به رسمیت شناختن ماهیت قانونی حاکم بر سیستم های ثبت اراضی توسط همه ذی­ نفعان.

جهت دریافت مشاوره در خصوص وکیل اسناد و املاک در یونان با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهر پارسیان از طریق شماره تماس های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

وکیل اسناد و املاک در یونان وکیل اسناد و املاک در یونان وکیل اسناد و املاک در یونان وکیل اسناد و املاک در یونان وکیل اسناد و املاک در یونان وکیل اسناد و املاک در یونان وکیل اسناد و املاک در یونان وکیل اسناد و املاک در یونان وکیل اسناد و املاک در یونان وکیل اسناد و املاک در یونان وکیل اسناد و املاک در یونان وکیل اسناد و املاک در یونان وکیل اسناد و املاک در یونان

وکیل اسناد و املاک در یونان وکیل اسناد و املاک در یونان وکیل اسناد و املاک در یونان وکیل اسناد و املاک در یونان وکیل اسناد و املاک در یونان وکیل اسناد و املاک در یونان وکیل اسناد و املاک در یونان وکیل اسناد و املاک در یونان وکیل اسناد و املاک در یونان وکیل اسناد و املاک در یونان وکیل اسناد و املاک در یونان وکیل اسناد و املاک در یونان وکیل اسناد و املاک در یونان وکیل اسناد و املاک در یونان وکیل اسناد و املاک در یونان وکیل اسناد و املاک در یونان وکیل اسناد و املاک در یونان وکیل اسناد و املاک در یونان وکیل اسناد و املاک در یونان وکیل اسناد و املاک در یونان